Evolutia preturilor apartamentelor

Totul a plecat de la analiza lui Kris: Cat de mult pot scadea preturile la apartamente? (vezi si partea a IIa)

Am fost destul de activ in zona comentariilor, discutand despre validitatea analizei, in situatia in care punctul de pornire al comparatiei, 2003, face parte dintr'o alta poveste, economics-wise, decat anii 2008 sau 2009:

Comentariul 25:
Analiza nu prea sta in picioare pt ca momentul zero, 2003, este dintr’o alta logica, din alta lume. Nu poti sa ai un pret de casa egal cu un pret de masina medie, nici prea prea, nici foarte foarte. Valoarea de intrebuintare a unei case este total diferita de cea a unei masini. O casa, cu minime investitii, o poti folosi o viata si este mult mai necesara decat o masina pe care dupa max. 10 ani o dai la cosul de gunoi.

In consecinta, reperul initial, momentul zero, e shubred. Comparatzi mere cu shuruburi: Romania, care in 2003 de’abia incepea sa isi coreleze economia cu restul lumii capitaliste, si SUA sau UK, care fac sportul asta de zeci de ani. O economie in convergenta cu unele mature. Alte mecanisme de piata.

Comentariul 69:
Acum cativa ani, lumea gandea in doua colturi de minte: intr’o parte, preturile de masini, cf cu preturile occidentale (convergenta preturilor la un produs facut ailleurs, la ei in Nemtzia sau in Cehia: cam tot atat costa sa’l iei de nou si acolo, si aici, in jur de 15-20 mii euro). In alt colt al mintzii, lumea gandea la apartamentele comunisto-ceausiste ca la ceva primit pe aproape de’a moaca, la preturi subventionate (adu’ti aminte cum s’au vandut apartamentele catre locatari imediat dupa 1990). Intr’un colt al ringului, un pret facut la forja cererii si ofertei. In al coltz al ringului, un pret care inca (inca, la nivelul lui 2000… 2003, pentru doar catziva ani de zile) mai era gandit, conceput, cerut in urma unei distorsiuni masive a statului in economie.

Dar, incepand cu 2000 si mai ales cu 2003, mai intai incetul cu incetul, iar pe urma, in vara nebuneasca a lui 2003, la ritm de iuresh, preturile fantomatice comuniste la apartamente au trebuit sa se sincronizeze cu realitatea din restul Europei. In cazul masinilor, insa, preturile erau deja sincronizate, ca erau facute / produse la dujmanii capitalisti.

De aia spun ca masina din 2003 si cea din 2009 au pretzuri care rezulta in urma aceluiasi proces economic. In schimb, casa din 2003 si aia din 2009 au pretzuri concepute / construite in total alta paradigma. Mere cu shuruburi.

Pe langa asta, deplangeam si lipsa unor date de comparatie, ca sa ne dam seama cand se modifica panta graficului, pentru a identifica un eventual moment de schimbare de scufitza.

Comentariul 89
Momentul de referinta zero? Undeva 2004 - 2005. Poate mai degraba 2005. Parerea mea. As avea nevoie de un grafic al evolutiei preturilor, sa vad unde s’a terminat momentul de iures si unde panta a capatat un unghi mai uman.

Si ma gandeam la iuresul de date care zace neutilizat pe site-ul Anuntul.ro: o serie de date de, poate, 10 ani de zile.

Si, surprize surprize! Nu am fost singurul care s'a gandit la asta. Un alt forumist, al_core, ne arata ca entuziasmul si un pic de pricepere php-ista poate duce departe

Comentariile 95 / 96:
@turambar: arunca, te rog, un ochi aici. e statistica, aia care’ti place tie! :) crezi ca mijlocul lui 2004 e un moment mai bun pentru începutul balonului imobiliar?

"Aici" din comentariul lui al_core este un blog cu accent pe imobiliare: Index Imobiliar.

Iar graficele pot fi gasite aici:
Preturile imobiliarelor in Bucuresti, evolutia 1996 - prezent (1)

Preturile imobiliarelor in Bucuresti, evolutia 1996 - prezent (2)

Un blog excelent, unde, pe langa istoria pe termen mediu al preturilor, gasiti si evolutiile recente. Well done, mate!

Un exemplu de grafic, care arata munca de chinez batran depusa:
Apartamente cu doua camere (Evolutia in euro* [* ECU până la 31 dec 1998, EURO de la 1 ian.1999]. Pretzuri mediane:

Precizare 1: Atentie! Nu confundati mediana cu media.
Precizare 2: Txs mate for the Google Analytics script :)
Precizare 3: Chinezul batran care a facut toata munca asta de scris Biblia pe bobul de orez nu e al_core, ci R(enderman), Txs al_core pt precizare.
Precizare 4: Nu e Anuntul, e Anuntul de la A la Z.